メリット － ５つのメリット
マンション経営には５つのメリットがあります
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－ メリット その１
私的年金の確保として
少子高齢化の加速に伴い、年金支給額の引き下げや支給開始年齢の引き上げが懸念されており、私たちの老後生活は公的年金だけに頼ることが難しくなっていきます。
このような不安を解消してくれるのが、マンション経営です。
住宅ローンを組んでマンションを購入し、ローンを完済した後は、入居者から確実に入る賃料により継続して安定した収入を得ることができるので、ゆとりある快適な老後生活を支えてくれるものとなるでしょう。
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－ メリット その２
生命保険として
マンションを購入し住宅ローンを利用した場合、契約者に万が一の場合があった時に備えて、あらかじめ団体信用生命保険が組み込まれます。
これはローン契約者の方に万が一亡くなられた場合などに債務額（ローンの残り）が保険で支払われることになっています。
ですから家族には債務のない安定した家賃収入を生んでくれるマンションを残すことができます。
もし死亡保障のついた生命保険に加入している場合は、その分を見直すことも可能になります。
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－ メリット その３
少額自己資金で資産形成ができる
不動産投資には多額の自己資金が必要だと思われがちですが、ローンを使えるという特長があることから、少額の自己資金、あるいは自己資金なしでも始めることができます。
住宅ローン返済の大半を家賃収入で支払うことができるので、自己資金の投資は必要ありません。 -
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－ メリット その４
税金対策として
【節税対策】
マンション経営にあたり必要経費として認められるもの（登記費用、減価償却費、租税公課、管理費、建物分のローン金利、修繕費など）が家賃収入を上回った場合は、それらを赤字計上することができます。
これにより確定申告をする事で所得税の還付を受けることができ、住民税の減額もされるので節税効果が期待できます。【相続税対策】
相続税は、現金や有価証券では額面通り100％が課税対象になりますが、マンションなどの不動産では建物は50％、土地は公示価格の80％で評価されます。
さらに、そのマンションを賃貸運用していると、評価額は30％の控除が可能となり、最終的には現金等で相続する場合に比べて３～４割程度の評価財産となるので、相続税を大幅に節税することができます。-
－ メリット その５
不動産投資でインフレに強い
将来的にインフレとなった場合、金融資産（現金や預貯金等）の貨幣価値は目減りする可能性がありますが、マンションについては資産価値が大幅に下落することは考えにくく、また物価の上昇とともに家賃相場も上昇する傾向があります。
このことから、マンション経営はインフレに強く、将来的な経済変動に備えるには有効な手段と言えます。 -
デメリット － リスクを考える
マンション経営に関するリスクを理解しましょう
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－ リスク その１
地震のリスク
少地震大国日本において地震のリスクをゼロにすることは非常に困難です。
万一の災害の際も耐えられるよう地域を分散して物件を持つ、1981年(昭和56年)の建築基準法改正により設けられた新耐震基準を満たした物件を選択するなども立派な地震対策です。
ただどれだけ対策をしたとしても、災害発生時の金銭面での対策はしておく必要があります。その代表的なものが地震保険となる訳です。
事前にこうした対策を練ることでリスクをゼロに近づけていくことは可能となります。 -
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－ リスク その２
住宅ローン金利上昇のリスク
不動産経営をする際に、金利の上昇によって、ローンの返済額が増えてしまう可能性があります。
ただ一定の金利上昇があった場合にローンを一部繰り上げ返済することで、毎月の返済額の上昇を抑えることが可能ですし、中長期的に見た場合、金利上昇の背景が、景気回復に伴うようなものであれば、家賃や不動産価格の上昇も見込めますので、結果的に金利上昇による収益の悪化を軽減できることもあります。
更に弊社が提案させて頂く物件は運用当初よりキャッシュフローを生み出しているいるため、ある程度の金利上昇には耐えうるプランになっております。-
－ リスク その３
不動産価格低迷のリスク
2006年～2007年の不動産ミニバブル時に一斉に日本不動産買いをした外資系ファンドは2008年のリーマンショックで多くが撤退し、その後不動産市況は低迷が続いていました。
その後アベノミクスへの期待感からの株高や東京オリンピック開催決定などの追い風も吹きましたが、まだまだ日本の不動産には割安感があるという見方が強いようです。
今後不動産価格が上昇すれば売却益(キャピタルゲイン)を出すことができるのは当たり前ですが、物件を中長期的に保有し、家賃収入(インカムゲイン)を利用することにより借入残高の減少という形でリスクヘッジすることができるのも不動産経営の強みです。
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不動産経営・マンション経営とはどういったものか理解しましょう
※当社で取り扱う物件は投資用マンションのみとなります。
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初めてのマンション経営
今や誰でもマンション経営が出来るようになりました。多くの人が豊かで充実した人生を過ごすためにマンション経営を始めているのが現実です。
マンション経営には、多くのメリットがあります。そしてメリットが多い割にリスクが少ないのがマンション経営の特徴です。
その中身をしっかり認識されることが必要です。これらが認識できれば難しい事は、そんなにありません。あなたも１度マンション経営をご検討されてはいかがでしょうか。
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不動産投資マンション経営って何？
「不動産を購入して、その不動産を貸して家賃を得る」いわゆる「大家さんになる」ということです。
投資とは、何かの対象物に資金を投じて、その後、投じた資金よりも多くのお金を得るというものです。例えば、株式投資ですと「株式」に資金を投じて「株」を購入します。
買った時よりも値上がりした時に売れば、投じた資金以上のお金を得ることが出来ます。債券投資は、「債券」を購入します。
買った債券からは、定期的に利子を得ることができ買った時よりも値上がりすれば、株式投資と同じように利益を得ることが出来ます。
不動産投資は、「不動産を購入する」という形の投資です。購入した不動産（マンション）を使用したい（住みたい）人に貸して、貸している期間中に「家賃」をもらいます。
不動産を購入する時に資金を投じる見返りに家賃を毎月得る、ということです。
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利益の得方について
マンション経営には利益を得る方法に２通りあります。
【 家賃収入 】
前述のように、購入したマンションを人に貸し、家賃をもらいます。ローンを払い終えれば家賃はすべてオーナーさんの収入になります。【 売却益 】
購入されたマンションのローン完済後、マンションを売却することで現金化することができます。
収支例 － マンション経営
地域ごとの収支の一例をご紹介します
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中古マンションの一例
東京23区内／築10年
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物件価格 24,600,000円ローン額 24,500,000円頭 金 100,000円月々支払額 81,000円家賃収入額 92,000円収支金額 ＋11,000円
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新築マンションの一例
大阪市内
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物件価格 17,900,000円ローン額 17,800,000円頭 金 100,000円月々支払額 57,500円家賃収入額 56,800円収支金額 -700円
ローン借り換え － マンション経営
借換シュミレーションでより有利な契約になるように見直しましょう
借り換えとは
住宅ローンにおいて既存の契約を一括完済して、別の住宅ローンに乗り換えることを指します。 既存契約を一括完済するための資金については、借り換えした別のローンの資金を使います。
こうすることにより、既存のローンからより有利な契約に乗り換えるというものです。
この乗り換えを「借り換え（かりかえ）」と呼びます。
物件価格22,900,000円の場合
50%金利 2%
借換前 4%
75%月々支払い
75,800円借換前
101,000円変更
なし家賃収入
80,600円借換前
80,600円変更
なしローン年数 35年
借換前 35年
75%総支払額
31,860,000円借換前
42,580,000円ローン借り換えで
月々収支を +25,200円
年間収支を +302,400円
総支払額を −10,720,000円
これだけの改善が可能となります。
よくあるご質問 － FAQ
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Q
マンション経営って お金持ちがやるのでは？
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A
バブル期と違い、高額所得者が投機目的で購入することはあまりなくなりました。
現在、弊社では２０～６０歳代のサラリーマン、OL、公務員、弁護士、医師、看護師などと性別を問わず、さまざまなご年齢、ご職業の方々が将来の対策のひとつとして、賃貸事業用のマンションを購入されています。
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Q
借り手がつかなかったら？
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A
当社がご紹介している物件は大阪であれば心斎橋や梅田などの主要エリア、東京であれば２３区内の物件しかご紹介しておりません。
全て単身者割合が５０パーセントを超えている場所なので人が何年もつかないという事は考えにくい立地となっております。
それでも不安な方は家賃保証（サブリース契約）がございます。
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Q
オーナーになったら、煩わしいことが多いのでは？
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A
正直に申し上げますが、マンション経営には煩わしいことが多いのは事実です。
負担を軽減するために、弊社ではオーナー様に代わり、入居者募集から家賃の集金・賃貸借契約・更新手続き・退室にともなう手続き・専有部分のメンテナンス(内装手配等)などを代行するサポートシステムをご用意しています。
お客様にして頂くのは家賃の入金確認とローンの引き落としが出来てるかを通帳にて確認していただくだけですので正直持ってるのも忘れる方もいらっしゃるぐらいです。
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Q
グランイズムが潰れてしまったら？
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A
マンション経営では、売主となった不動産会社が倒産するケースも、管理会社が倒産するケースも考えられます。
しかし売主がたとえ倒産しても、マンション購入時に所有権は買主に移っているため、運用していく上で何の問題もありません。
管理会社が倒産した場合は、他の管理会社に移行することができます。
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Q
ローンを組むのに抵抗があります。
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A
おそらくご購入したほとんどの方が １度は感じられた抵抗感かもしれません。
私どもはこれを持つことによって、お客様が日々不安になられたのでは意味がないと考えます。
そのため、納得のいくまでじっくりお客様とお話をします。
メリットと起こりうるリスクをしっかりご理解いただくことで、不安感が取り除かれるようです。
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Q
自宅のローンがまだ残っているのだけど。
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A
ご自宅のローンが残っていても、投資用マンションのローンを利用することは可能です。
ただ、お借入れ状況やご年収、勤務先などの諸条件によって融資の可否や金額、借入期間が判断されます。
事前にお借入れの状況等を確認させていただければ、ご返答が可能です。
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Q
将来売却することは？
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A
ワンルームマンションの特徴として、一戸建てやファミリー向けマンションに比べて流通市場が整っていることがあげられます。
オーナー様とは長期のお付き合いになりますので、その都度最良のサポートをさせていただきます。
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Q
価値が下がるのでは？
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A
近年、不動産は賃貸の需要が高いものと低いものと二極化が進んでいます。
つまり、賃貸の需要が高い物件は古くなってもあまり価値が下がりにくく、賃貸の需要の低い物件は価値の下落が激しいという事です。
したがって皆様が購入を検討する場合、賃貸の需要の高い物件を購入することが特にポイントとなるわけです。
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